Манипуляции с ценой недвижимости для снижения НДФЛ

С целью сокрытия своих доходов от государства, продавцы и покупатели начинают искать способы исказить рыночную стоимость объектов, касательно которых заключаются сделки, а именно производят манипуляции с ценой недвижимости для снижения НДФЛ. Причем чаще стоимость именно занижают, ведь в таком случае на нее будет облагаться меньший налог. Хотя обратные процедуры с завышением также могут применять при определенных обстоятельствах. Ниже приводятся схемы таких манипуляций, которые активно преследуются и пресекаются со стороны государственных служб.

Данная процедура может нести выгоду как для обычных граждан, так и для компаний и предпринимателей. 

В каждом случае причины и манипуляции индивидуальны.

В чем заключается интерес продавца?

Чтобы не уплачивать НДФЛ во время заключения сделки купли-продажи касательно недвижимости, нужно оформить объект таким образом, чтобы по документам он являлся собственностью продавца не более 3 или 5 лет. На параметр срока владения влияет основание приобретения. Об этом подробно рассказывается в пунктах. 2 и 3 статьи 217.1 НК РФ. Иначе за разницу, которая образуется между ценой продажи и имущественным вычетом придется выплатить налог государству.

Если занизить цену объекта, то налог станет меньше, что для компаний и предпринимателей несет особую важность. Но ситуация может развернуться и от обратного. Например, в ситуации, если продавец хочет «обелить» часть своих незаконных доходов. В такой ситуации понадобится фиктивно завысить стоимость объекта.

В чем заключается интерес покупателя?

Низкая стоимость недвижимости избавляет покупателя от необходимости объяснять государственным органам, откуда у него во владении сумма, которую он намерен потратить на приобретение недвижимости. И пускай налог на разницу ему могут и не начислить, но интерес к этой персоне начнут проявлять. В частности, со стороны налоговой инспекции.

Но также можно встретить и ситуации, когда стоимость недвижимости искусственно завышается. Обычно это становится необходимым в случаях, когда покупатель хочет получить кредит на большую сумму и потратить деньги на иные нужды.

1. Получение расписки на разницу. Стоимость объекта, указанная в Регистрационной палате, намного ниже реальной. Но между покупателем и продавцом создается расписка, в рамках которой покупатель обязуется выплатить разницу продавцу лично, в обход закона.

2. Соглашение по увеличению стоимости. Здесь в договоре также указывается заниженная стоимость. Цена сделки же увеличивается посредством подписания дополнительного соглашения. Этот документ также остается между людьми, заключающими сделку, и регистрацию он не проходит. В таком случае продавец сильно подвержен риску, так как формальных доказательств, что покупатель выплатил не всю сумму, у него не будет.

3. Выплаты по неотделимым улучшениям. Это одна из самых «прозрачных» практик, в рамках которой одна цена указывается в качестве стоимости самого объекта, а вторая в качестве платы, которая необходима для осуществления неотделимых улучшений. Отдельно можно оплатить и мебель или бытовую технику. Но за отдельную продажу неотделимых улучшений также может потребоваться выплата налога.

4. Отлагательные условия. Часть сделки может быть оформлена в качестве предоставления услуг со стороны продавца. Хотя эта стоимость также облагается НДФЛ. Такой вариант может оказаться выгодным только тем, кто работает на патенте или самозанятым.

Какую опасность для продавца несет корректировка цены?

Налоговые службы в курсе проводимых махинаций, поэтому постоянно проводят мониторинг реальной стоимости на различные сделки, чтобы обнаружить существенную разницу в каких-либо договорах.

Когда будет обнаружена сделка, сумма по которой окажется существенно занижена или завышена, они со своей стороны проведут налоговую инспекцию. При заниженной стоимости сделки купли-продажи, продавец получит и штраф и пени. Также существует риск оказаться под уголовной ответственностью по статье 198 УК РФ.

Если в бюджет не будет выплачена сумма, достигающая отметки 2,7 млн руб., то у государства появляется официальное основание наказать злоумышленника. Если занизить налоговую базу на 20,8 миллионов руб., то можно получить срок от 1 года до 3 лет.

Так называемые «пропавшие расходы». Если перепродать объект до истечения минимального срока владения, то покупатель не имеет оснований для определения реальной стоимости расходов. Поэтому стоимость по всем распискам и неотделимым улучшениям также включается. Здесь полезно изучить решение Советского районного суда Саратовской области по делу №2А-80/2016 от 03 марта 2016 года.

1. «Пропавшие проценты». При получении ипотеки получить реальную информацию о налоговых вычетах не выйдет. НК РФ не предусматривает получения вычетов за кредиты, выданные на неотделимые улучшения. Разница, которая будет обнаружена между рыночной стоимостью и ценой, указанной в сделке, будет признана в качестве выгоды именно для стороны покупателя.

2. Так называемый «Кидок». Продавец может отказаться от заключения сделки прямо в момент ее совершения, вернув покупателю только сумму, которая была официально внесена в договор.

3. Незаконное проведение сделки. Такую сделку могут оспорить в суде, признав кабальной или незаконной. А если продавец еще и проходит процедуру банкротства, то оспорить ее могут именно на основании этого закона.

4. Статус добросовестности и его утрата. В 2020 году было введено такое понятие, как добросовестный покупатель. Это положение описывается в гл. 10.1 Федерального закона №218-ФЗ от 13 июля 2015 года. Если сделка будет признана недействительной, то покупатель может рассчитывать на получение компенсации не от лица, виновного в заключении недобросовестной сделки, а со стороны государства.

Таким образом, предельную аккуратность при заключении сделки должны проявлять обе стороны. Не стоит подписываться под сомнительные условия, диктуемые противоположной стороной. Особенно важно проявлять внимательность касательно случаев, когда проводятся две сделки вокруг одного объекта. Когда заключается не только купля-продажа, но и оплата неотделимых улучшений. Сумма каждой сделки, заключенной менее чем на 3 млн рублей является официальным основанием для обвинений в уклонении от налоговой ответственности. Такими делами занимается Росфинмониторинг.

Каждая стоимость сделки должна быть тщательно взвешена. Часто одна из сторон, проявляющая себя с недобросовестной позиции, подговаривает вторую сторону подписать договор на сомнительных основаниях под видом получения выгоды в цене для всех.

Если покупатель или продавец осведомлены о налоговой и уголовной ответственности в достаточной мере, то это не избавляет их от ответственности. Обязательный контроль сейчас может коснуться любых сделок, которые касаются проведения операций с денежными средствами и недвижимостью. Согласно статье 6 Федерального закона №115-ФЗ от 07 августа 2001 года, основанием для таких действий может послужить стоимость сделки, превышающая 3 млн руб.

Манипуляции с ценой недвижимости для снижения НДФЛ становятся все более опасными. Причем пострадать могут как продавцы, так и покупатели. Опытные юристы крайне не рекомендуют ввязываться в подобные сделки тем, кто плохо понимает законодательство страны и принципы работы налоговой инспекции. И даже если схема проверена неоднократно, а в качестве партнера выступает «давний товарищ», ввязываться в сделки, где стоимость недвижимости сильно занижена или завышена, не стоит. Убытки могут быть такими, что никакая потенциальная выгода станет уже не интересной.