Оспаривание кадастровой стоимости, когда и кому это выгодно

Для бизнесменов кадастровая стоимость объекта недвижимости важна, потому что от нее зависят суммы земельного налога и налога на имущество, а также размер аренды или выкупной стоимости недвижимости при покупке или аренде   муниципальной и государственной собственности.

По идее кадастровая стоимость должна соответствовать среднерыночным расценкам на аналогичную недвижимость (подп. 3 п.2 ст. 66 Земельного кодекса РФ). Но по факту кадастровая стоимость может быть завышена (занижена) порой в несколько раз, это приводит и к искажению платежей в бюджет или к заключению невыгодных сделок, связанных с правом владения имуществом.

В данном материале рассматриваются: порядок проверки кадастровой стоимости, способы как ее можно оспорить, а также снизить (частично вернуть) имущественные налоги, вдобавок вы найдете в статье полезные советы и практические рекомендации, основанные на реальном опыте компаний и предпринимателей.

Когда налоги платятся по кадастровой стоимости

Если на балансе компании имеются здания с офисами, объектами торговли, общепита или бытового обслуживания, то базой для налога на имущество, скорее всего, является кадастровая стоимость недвижимости (п. 1 ст. 374, ст. 378.2 НК РФ).

Налог на имущество организаций относится к категории региональных налогов, узнать по кадастровой стоимости он платится с вашего имущества или по среднегодовой можно в законе субъекта РФ о налоге на имущество, в том регионе, в котором зарегистрирован объект недвижимости.

А вот земельный налог всегда рассчитывается из кадастровой стоимости земли, неважно владеет ей физлицо или организация (ст. 389, 391 НК РФ). При этом кадастровая стоимость участка не должна превышать рыночную цену (ст. 66 Земельного кодекса РФ). Если вам удастся оспорить кадастровую стоимость, то появится возможность пересчитать налог с той даты, на которую была установлена прежняя завышенная стоимость (подп. «а» п. 6 ст. 2 Федерального закона № 334-ФЗ  от 03.08.2018 года).

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости, с которой нужно платить налог на недвижимость

Проще всего бесплатно узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости на сайте Росреестра, для этого там есть специальный сервис.

Чтобы воспользоваться сервисом, вам надо знать точный адрес или  кадастровый номер недвижимости (письмо ФНС № БС-4-21/2140 от 07.02.2017 г.).

Еще один вариант выяснить кадастровую оценку – направить запрос в Фонд кадастровой оценки. В фонде вы сумеете получить уже более подробную информацию о кадастровой оценке своей недвижимости. Например, скачать отчет и акт об итогах оценки, на основании которых установили кадастровую стоимость имущества.

Кадастровую стоимость могут пересмотреть без предупреждения компании или ИП

Да, могут. Компании или ИП не предупреждают о пересмотре кадастровой стоимости здания или земельного участка. Если переоценка происходит массово, то на практике часто происходят ошибки, из-за которых происходит завышение стоимости.

Как часто меняется кадастровая стоимость и почему важно следить за ее изменениями

Внимательно следите за пересмотром кадастровой стоимости недвижимости. Субъекты РФ имеют полномочия пересматривать кадастровую стоимость раз в три года. В городах федерального значения  можно менять стоимость раз в два года. Если вовремя самостоятельно не отследить изменение, то потом оспорить прошлую переоценку не получится  (ч. 10 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Можно ли самостоятельно изменить кадастровую стоимость собственной недвижимости

Нет, просто так взять изменить кадастровую стоимость недвижимости ее владелец не вправе.

Если вы решите в учете поменять стоимость объекта по своему усмотрению и исходя из новой стоимости считать имущественные налоги, то налоговики их точно пересчитают исходя из официально утвержденной кадастровой стоимости. Верховный суд не поможет в такой ситуации отбиться от доначислений контролеров (определение Верховного суда № 305-ЭС20-11775 от 16.09.2020 года).

В каком случае кадастровую стоимость можно пересмотреть

Поводом для пересмотра (оспаривания) результатов определения кадастровой стоимости может стать одна из причин (ч. 11 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ; ч. 7 ст. 22 Закона № 237-ФЗ; п. 3 ст. 66 ЗК РФ):

• недостоверность сведений об объекте недвижимости (например, при оценке использовалась неверная информация о виде функционального использования, годе постройки либо о материале стен недвижимости, в случае с землей о назначении использования участка и тому подобное);

• при необходимости установить кадастровую стоимость в размере рыночной, определенной на дату, по состоянию на которую утверждена кадастровая стоимость.

Как правильно оспаривать кадастровую стоимость, с которой вы не согласны

На настоящее время кадастровая оценка происходит в соответствии с законом № 237-ФЗ от 03.07.2016 года «О государственной кадастровой оценке». Чтобы пересмотреть стоимость по Закону № 237-ФЗ, у вас есть выбор:

• сразу обжаловать ее в суде

либо

• вначале обратиться в комиссию и только потом идти в суд (п. 1 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

Но учитывайте,  для установления кадастровой стоимости в размере рыночной следует обязательно обращаться в бюджетное учреждение и только потом, если необходимо, в суд. Иначе административный иск об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не примут (Обзор судебной практики № 2 Президиума Верховного суда от 30.06.2021года)

Где быстрее по срокам можно оспорить кадастровую стоимость

На оспаривание кадастровой стоимости в суде может уйти от трех и более месяцев, а в комиссии — всего месяц.

При обращении в суд подведомственность - общая юрисдикция, иски по таким спорам подают в верховные суды субъектов РФ (республики, края, области, города федерального значения). На примере переоценки объекта недвижимости в г. Москве для оспаривания неверно определенной кадастровой стоимости направляйте иск в Мосгорсуд.

Как поэтапно можно оспорить кадастровую стоимость

Для начала вам требуется удостовериться и документально подтвердить, что кадастровая стоимость недвижимости определена неверно. Для этого наймите независимого оценщика, который составит отчет об оценке стоимости недвижимости в соответствии с законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

Получив на руки отчет, оспаривайте свои интересы, обратившись в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при территориальном управлении Росреестра. Направьте туда заявление к нему приложите отчет независимого оценщика.

Если через комиссию решить проблему не удалось, обращайтесь с иском в суд. Арбитры примут решение на основе отчета независимого оценщика либо инициирую дополнительную судебную экспертизу (постановление Пленума № 28 от 30.06.2015 года).

Судебная экспертиза назначается, если суд рассчитает, что отчет оценщика о рыночной стоимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. На практике были случаи, когда судебная экспертиза определяла рыночную стоимость недвижимости в меньшем размере, чем та, которая была установлена в первоначальном отчете оценщика.

Но если суд встанет на вашу сторону, то сведения в реестре должны поменять и скорректировать кадастровую стоимость. Исправленная кадастровая стоимость будет указана в резолютивной части решения суда (ч. 3 ст. 249 КАС РФ; п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28).

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания, применяются с 1 января года, в котором в суд или комиссию подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (ч. 4 ст. 6 Закона № 269-ФЗ от 31.07.2020 года).

Можно ли возместить судебные расходы

Да, особенно если кадастровую стоимость скорректировали в несколько раз.

Затраты на судебную экспертизу, как правило, возлагают на того кто оспаривает свои права, то есть на истца. Однако судебные издержки можно взыскать с административного ответчика, то есть госоргана, который утвердил изначально неверную кадастровую стоимость. Особенно в случае, когда кадастровая стоимость была искажена настолько, что явно прослеживается человеческий фактор ошибки или технические нарушения при определении стоимости (постановление Конституционного суда № 20-П от 11.07.2017).

Можно ли учесть при расчете налога на прибыль и УСН расходы, связанные с оценкой кадастровой стоимости и оспариванием ее в суде

Да, можно. Организация вправе учесть расходы на уплату ООО за оказание услуги по определению рыночной стоимости объекта недвижимости и представлению отчета по оценке; на юридические услуги и судебные издержки.

Согласно разъяснениям Минфина, приведенным в письме № 03-03-06/39817 от 10.07.2015 года, такие расходы учитываются вне зависимости от результатов судебного разбирательства.

А есть ли вариант обойтись без спора в суде и обращения в комиссию

Чтобы не решать проблемы в суде выгоднее сыграть на опережение. Оспорить кадастровую стоимость можно до того, как ее официально утвердят. В этом случае необходимо отслеживать этапы переоценки и реагировать на них в случае несогласия. Ее проводят с периодичностью в два, три или пять лет (ст. 11 Закона № 237-ФЗ).

Госорган размещает информацию промежуточного отчета, поэтому до окончательного утверждения стоимости с ней можно ознакомиться и при желании оспорить (ч. 12 ст. 14 Закона № 237-ФЗ). Для этого подготовьте свои замечания. Отразите в них наименование компании, свои контакты и конечно кадастровый номер и адрес объекта недвижимости.

На предоставление замечаний у вас 50 дней от даты публикации промежуточного отчета, позже их не примут (ст. 14 Закона № 237-ФЗ). Документ отправляется лично, почтой России или по ТКС (информация Росреестра с сайта rosreestr от 22.07.2019). Каждые пять дней в сети публикуют обновленные варианты отчета, информацию о принятых и непринятых замечаниях, а также конкретные номера объектов, кадастровая стоимость которых изменилась (ч. 22 ст. 14 Закона № 237-ФЗ).

За какой период можно рассчитывать на возврат переплаты по налогам

Имущественные налоги возможно вернуть только в пределах трех лет со дня его уплаты или со дня, когда вам стало известно о факте излишнего взыскания (ст. 78 НК РФ, письмо Минфина № 03-05-05-02/69137 от 27.09.2018 года).

Перерасчет не производится, если влечет увеличение ранее уплаченных сумм указанных налогов (п. 2.1 ст. 52 НК РФ).

Как использовать новую кадастровую стоимость

Сейчас компания вправе пересчитать налог с момента начала действия оспоренной кадастровой оценки (подп. «а» п. 6 ст. 2 Федерального закона № 334-ФЗ от 03.08.2018).

Что делать с НДС в кадастровой стоимости

Контролеры и арбитры едины во мнении, что для расчета имущественных налогов берется стоимость объекта, которая утверждена в реестре (определение Верховного суда № 305-ЭС19-7920 от 13.06.2019 года, письма ФНС № БС-4-21/14284 от 19.11.2018 года, № БС-4-21/22415@ от 22.07.2019 года и Минфина № 03-07-14/47099 от 06.07.2018 года, № 03-05-04-01/28063 от 25.04.2018 года).

Нельзя для снижения имущественного налога самим выделять расчетным способом НДС. Чтобы снизить платежи в бюджет необходимо оспорить саму кадастровую стоимость, выделить НДС должен в своем отчете независимый оценщик, иначе ваши действия будут признаны незаконными (постановление Арбитражного суда Московского округа № А40-160479/2018 от 10.06.2019 года).

Обратите внимание, имеются решения Верховного суда, которые на настоящее время не актуальны. В которых судьи разрешали компаниям самостоятельно по отчету оценщика расчетным способом вычитать из кадастровой стоимости НДС, если в отчете налог не был выделен (Определений Верховного суда № 5-КГ18-96 от 09.08.2018 года, № 5-КГ17-258 от 15.02.2018 года). Поэтому некоторые использовали позицию Верховного суда для снижения налоговой нагрузки. На настоящее время Верховный суд придерживается противоположной точки зрения (определение Верховного суда № 305-ЭС19-7920 от 13.06.2019 года).

Как снизить земельный налог задним числом

Право на расчет земельного налога по сниженной ставке появляется даже если не прошел месяц с даты публикации закона субъекта РФ, но он был принят до начала календарного года (Определение Верховного суда № А51-17532/2018 от 28.01.2020 года). Арбитры поддержали бизнесмена, указав, что улучшающие положение налогоплательщика акты имеют, в том числе и обратную силу (п. 1 ст. 5 НК РФ).

Нестандартные, но законные способы снижения налоговой нагрузки по имущественным налогам

С высокими ставками налога на имущество можно бороться и на уровне областного законодательства. Ставки устанавливают власти субъекта РФ. Именно региональные органы власти могут изменить их не только в большую, но и в меньшую сторону. Обычно для этого бизнес использует дискуссионные площадки в региональных органах власти и объединениях предпринимателей, например региональном представителе Агентства стратегических инициатив.

В кризис в качестве аргументов подойдут: негативное отношение к предпринимателям сильно влияет на положение субъекта РФ в общем федеральном рейтинге по регионам. Примеры успешной реализации такого подхода есть. Например, предпринимателям из  Ярославской и Смоленской областей удалось таким образом снизить ставки на налогу на имущество.

Еще один нестандартный способ не платить налог на имущество: использовать налоговые льготы в рамках особых экономических зон и специальных административных районов, территорий опережающего развития и иных специальных режимов. Например, освобождены от уплаты налога на имущество резиденты особой экономической зоны в Калининградской области и других ТОСЭР и ОЭЗ.