Как снизить кадастровую стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость – это расчетная величина, устанавливаемая в процессе кадастровой оценки, производимой государством.

Ее в частности используют при обложении налогом на имущество коммерческой недвижимости (зданий, помещений). Перечни таких объектов устанавливаются законами субъектов РФ и размещаются на официальных сайтах регионов (глав администраций, губернаторов, уполномоченных ведомств).

Информация о кадастровой стоимости недвижимости является открытой, любой желающий, знающий кадастровый номер объекта, может ознакомиться с ней на сайте Росреестра: (https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/online_request) .

На что влияет кадастровая стоимость объекта недвижимости?

Если кадастровая стоимость приближена к рыночной цене, то на нее можно опираться при заключении договора аренды или лизинга, а также при продаже объекта взаимозависимому лицу.

Но основное значение кадастровая стоимость имеет для бизнеса при расчете налога на имущество, когда налог нужно определять исходя из его кадастровой стоимости  (п. 2 ст. 375 НК РФ). В этом случае берется ее показатель на начало года (на 1 января).

Нетрудно догадаться, что вопрос, как снизить кадастровую стоимость недвижимости возникает у тех, кто пытается таким образом снизить налоговое бремя.

Как снизить кадастровую стоимость без споров

Переоценка кадастровой стоимости происходит не чаще одного раза в два года и не реже раза в пять лет (ст. 11 Закона № 237-ФЗ). Проще всего оспорить кадастровую стоимость компания может, до того, как ее утвердят официально.

Когда происходит переоценка кадастровой стоимости, вначале на сайте Росреестра публикуется промежуточный отчет по оценке недвижимости, эти данные важно мониторить.

Если организация не согласна с информацией в промежуточном отчете, то она вправе самостоятельно направить возражение о пересмотре кадастровой стоимости. На это у вас есть 50 дней с даты, когда был опубликован промежуточный отчет об оценке (ч. 12 ст. 14 Закона № 237-ФЗ)

Указанные замечания на выбор направляются налогоплательщиком лично, почтой России или через интернет (информация Росреестра с сайта rosreestr от 22.07.2019).

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимого имущества

Если вы не согласны с кадастровой стоимостью после ее утверждения, то также не бойтесь в любой момент ее оспорить. Чтобы снизить кадастровую стоимость и признать ее равной рыночной, конечной целью должны стать изменения в ЕГРН. При этом для пересчета налога на имущество будет недостаточно только решения комиссии и отчета независимого оценщика (постановление АС Московского округа № А40-267507/2018 от 15.10.2019 года).

Если вам не известно о явных ошибках при определении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, то удостовериться, действительно ли  стоимость искажена, можно обратившись к независимым экспертам оценщикам или юристам. Если они подтвердят неверную оценку, то будет иметь смысл заказать подготовку отчета и оспаривать кадастровую стоимость.

Чтобы оспорить кадастровую стоимость следует вначале обратиться в комиссию, а потом подать иск в суд, но можно и сразу обращаться напрямую в суд.

Процедура оспаривания в целом состоит из трех шагов. Как снизить кадастровую стоимость недвижимости – пошаговая инструкция:

Составляется заявление и к нему прикладывается пакет документов, подтверждающих неверную оценку. Отправляется заявление в комиссию. По результатам компания получает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе.

В комиссию заявление можно отправить почтой России, через портал Госуслуг или через МФЦ. Но не забудьте прописать в заявлении причины, по которым оспариваете кадастровую стоимость.

Если вы используете для обоснования неверной стоимости отчет независимого оценщика, то выбирайте такого эксперта, который по статистике устраивает комиссию. Чтобы это понять проанализируйте на сайте Росреестра протоколы рассмотрения других обратившихся. В них вы увидите оценочные компании, которыми пользовались другие организации.

Если из комиссии получено отрицательное решение, то обращайтесь в суд. Иск будут рассматривать два, а в исключительных случаях три месяца. При этом уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости через суд хоть и занимает определенное время, но достаточно распространено. На практике суды часто поддерживают компании (апелляционное определение Московского городского суда № 33а-6503/2019 от 30.10.2019 года).

НДС в кадастровой стоимости имущества

Важный нюанс – оспаривая кадастровую стоимость, не забудьте исключить из цены НДС.

Верховный суд не раз подчеркивал, что кадастровая стоимость объектов недвижимости не должна включать в себя НДС (определения ВС РФ № 5-КА19-66 от 05.02.2020 года, № 5-КГ 18–96 от 09.08.2018 года, № 5-КГ17-258 от 15.02.2018 года).

Чтобы избежать двойного налогообложения нельзя самостоятельно исчислять налог на имущество от стоимости, уменьшенной на НДС. Иначе вам грозят доначисления, штрафы и пени (определения ВС № 305-КГ18-20813 от 14.02.2019 года, № 305-КГ18-21673 от 15.02.2019 года).

Для снижения кадастровой стоимости за счет НДС и экономии на налоге на имущество потребуется отчет независимого оценщика. В этом заключении должно быть сказано, что рыночная стоимость определялась экспертом с учетом НДС (постановление АС  Московского округа № А40-160479/2018 от 10.06.2019 года).

Как снизить кадастровую стоимость помещения в торговом центре

Сразу скажем, что уменьшение кадастровой стоимости недвижимости, которая является частью большого здания имеет свои нюансы. Вам потребуется физически выделить долю своего помещения, у которого имеется своя кадастровая стоимость, из общей площади торгового центра и зарегистрировать на него право собственности. Верховный суд подтвердил правомерность такой стратегии (Определение ВС № 310-КГ18-21880 от 27.12.2018 года).

Обратите внимание, компания не вправе сама определять для целей налогообложения площадь собственного помещения расчетным методом.

Если долю официально не выделить и не узаконить, то высоки риски претензий  контролеров. Они будут настаивать  на расчете налога на имущество из общей кадастровой стоимости объекта.

Как не платить налог на имущество исходя из кадастровой стоимости с жилой недвижимости

Начиная с 2020 года налог исходя из кадастровой стоимости платится с жилых помещений, гаражей и машино-мест; садовых домов, жилых и других объектов, перечисленных в ст. 378.2 НК РФ. Избежать начисления налога на имущество можно, если учитывать недвижимость в бухгалтерском учете на счете 41 «Товары».

Минфин подтвердил, что объекты для продажи в бухучете в качестве ОС не учитываются, поэтому налог на имущество по ним не начисляется, это касается и объектов, по которым налог считается исходя из кадастровой стоимости (письмо Минфина России № 03-05-05-01/97667 от 13.12.2019 года).

Но, рассматривая подобный вариант, стоит подумать, как вы обоснуете контролерам учет недвижимости в составе товаров для продажи.

Для справки! Сегодня также практикуется уменьшение кадастровой стоимости недвижимости для физических лиц. Причем с исками в суд обращаются в обоих случаях: когда сумма слишком высока или значительно снижена. В первом случае владельцу приходят слишком высокие налоги, во втором возникают сложности при продаже.

За сколько периодов можно снизить налог на имущество из-за изменения кадастровой стоимости

Для перерасчета налоговых платежей применять установленную кадастровую стоимость в размере рыночной можно ретроспективно за весь период, в течение которого действовала завышенная кадастровая стоимость (п. 2 ст. 375, п. 15 ст. 378.2 НК РФ). Но сделать это можно не более чем за три налоговых периода (п.2.1 ст. 52 НК РФ).

Общий порядок пересчета налога на имущество из-за изменения кадастровой стоимости определен в пункте 15 статьи 378.2 НК РФ.

Если снижение кадастровой стоимости недвижимости произошло из-за изменений качественных или количественных характеристик ОС, то пересчет налога происходит со дня, когда в ЕГРН зарегистрировали основания для пересмотра кадастровой стоимости. Если стоимость была изменена из-за ошибок, допущенных при первоначальном определении этого показателя, которые были признаны комиссией или судом, то налог пересчитывается с даты применения сведений об измененной кадастровой стоимости для целей налогообложения.

Если пересмотр произошел по решению суда или комиссии на основании рыночной оценки объекта, то налог пересчитывается с даты применения оспариваемой кадастровой стоимости.

Как можно вообще не платить налог недвижимости исходя из кадастровой стоимости

В заключении привожу кейс, позволяющий не платить налог на имущество исходя из кадастровой стоимости объекта. Его подсказал Верховный суд в определении ВС № 5-АПА19-31 от 05.06.2019 года.

Административно-деловая недвижимость облагается налогом на имущество, когда не менее 20 % ее общей площади фактически используют под офисы и офисную инфраструктуру (п. 3 ст. 378.2 НК РФ).

Если при регистрации недвижимости использовать для некоторых помещений формулировку «кабинет», а не «офис», то административно-деловая недвижимость не попадает в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости. Для этого вам нужно сделать так, чтобы 20% условие не соблюдалось (определение ВС № 5-АПА19-31 от 05.06.2019 года).

Нужна помощь?  Оставьте заявку и мы вам перезвоним