Как лучше и выгоднее по налогам передать имущество родственнику

Существуют разные способы передачи имущества родственнику. Может использоваться как возмездная передача активов, так и безвозмездный переход права собственности от одного физического лица к другому. К последнему типу относятся, например, дарение или вступление в наследство по завещанию. Как лучше и выгоднее по налогам передать имущество родственнику? Вопрос на самом деле непростой. Далее разберемся, как влияет на налогообложение выбранный вариант и когда получится больше сэкономить.

Стандартный вариант купли-продажи используется достаточно часто:

• Во-первых, этот способ подходит для тех обладателей недвижимости, которые хотят передать ее членам семьи, не дожидаясь собственного ухода в мир иной.

• Во-вторых, он интересен тем, кто не желает отдавать свое имущество даже родственнику бесплатно.

• В-третьих, купля-продажа может стать вариантом «обеления» доходов, если их получают неофициально от других теневых источников и требуется показать наличие какого-то легального дохода контролерам.

У продавца оформление договора купли-продажи с родственником приводит к тем же налоговым последствиям, что и при реализации недвижимости третьему лицу, с которым он не находится в близком родстве.

Он заплатит НДФЛ, если владел недвижимостью менее пяти лет, в тоже время продавец имеет право на имущественный налоговый вычет или на уменьшение доходов, на подтвержденные расходы.

Внимание! Если имущество было в собственности больше предельного срока, налог НДФЛ не платится (статья 220 НК РФ, письмо Минфина России № 03-04-05/7-68 от 25.02.2010 г.).

Покупатель объекта напротив, не сумеет воспользоваться имущественным вычетом, законодатель таким образом ограничил возможность налоговых схем между близкими родственниками, которые считаются взаимозависимыми лицами.

Здесь полезно изучить следующие документы:

• абзац 19 подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ;

• письмо Минфина России № 03-04-05/7-680 от 18.11.2010 года;

• письмо Минфина России № 03-04-05/7-680 от 18.11.2010года;

• определение Конституционного Суда РФ № 2538-О от 27.10.2015 года.

В итоге, в безналоговом режиме сделка может пройти только при длительном владении имуществом и отсутствии намерения его в дальнейшем быстро продавать.

Через договор купли-продажи квартиры нередко обналичивают материнский капитал. В данном случае есть ряд ограничений, но в целом, приобрести недвижимость можно даже у ближайших родственников. При этом опять же покупатель может получить налоговый вычет.

Этот способ подойдет, если планируется возмездная передача имущества, но без осуществления денежных расчетов.

Для справки! Родственникам не запрещается заключать договор мены (статья 567 ГК РФ). При этом каждая из сторон одновременно признается продавцом и покупателем имущества.

В отношении договора мены действуют те же правила, что и при оформлении договора купли-продажи.

Стороны вправе применить налоговые вычеты по НДФЛ, а при владении имуществом больше установленного срока налог не начисляется. В результате есть возможность обменяться имуществом без уплаты НДФЛ.

Чтобы исключить налоговые риски в договоре мены обязательно укажите стоимость обмена, иначе контролеры смогут настаивать на определении базы по НДФЛ от рыночной стоимости недвижимости (письмо Минфина России № 03-04-05/49508 от 02.10.2014 г.).

Один из основных плюсов заключения договора дарения между родственниками в том, что имущество останется в единоличной собственности одариваемого лица вне зависимости от жизненных обстоятельств (статья 36 СК РФ).

Например, дарение позволяет сохранить имущество при разводе. В отличие от договора купли–продажи, при котором купленная в браке недвижимость в случае развода делится как совместно нажитое имущество между бывшими супругами.

Если дарение происходит между близкими родственниками, то НДФЛ не начисляется (абзац 2 пункта 18.1 статьи 217 НК РФ).

Для справки! Согласно Семейному кодексу РФ близкими родственниками считаются родители, муж/жена, дедушки/бабушки и дети, в том числе приемные (статья 2 СК РФ).

В тоже время возникает налоговая выгода, ведь одариваемый имеет право уменьшить доход, полученный от дальнейшей продажи недвижимости, на документально подтвержденные расходы дарителя.

Внимание! При отсутствии документов воспользоваться имущественным вычетом не выйдет (письмо Минфина России № 03-04-05/1344 от 15.01.2020 года).

В случае смерти владельца имущества, оно подлежит распределению между его родственниками, принявшими решение вступить в права наследства либо по завещанию (статьи 218, 1114, 1152 ГК РФ).

• НДФЛ не начисляется при получении имущества в наследство или согласно завещанию (пункт 18 статьи 217 НК РФ).

• Если наследство получено от нерезидента, налог тоже не оплачивается (письмо Минфина России № 03-04-05/59097 от 06.08.2019 года).

Наследник может получить налоговую выгоду, если решит продать унаследованную недвижимость. Он вправе уменьшить доход от продажи предмета наследства на документально подтвержденные расходы лица, приобретавшего данное имущество.

Внимание! Правило работает, если наследодатель до смерти не учитывал такие расходы при расчете НДФЛ (подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ, письмо Минфина № 03-04-05/66879 от 30.07.2020 года).

По договору ренты с пожизненным содержанием, гражданин - получатель ренты передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты (статья 601 ГК РФ). Договор ренты считается возмездным, так как возникают встречные обязательства между сторонами сделки.

Вопрос обложения НДФЛ во многом зависит от того, как составлен договор ренты. Так у получателя пожизненной ренты может возникнуть два разных вида дохода.

Первый - от получения ренты и иного имущества в ходе выполнения договора (продукты, бытовая химия и т. д.). С рентных платежей получатель ренты должен платить НДФЛ по ставке 13 % и отчитываться ежегодно в ФНС по форме 3-НДФЛ.

Имущественный вычет к рентным платежам не применятся, но разрешено воспользоваться стандартными налоговыми вычетами (пп. 9 п. 2.1, п. 3 ст. 210, ст. 218 , ст.228, 229 НК РФ, письма Минфина России № 03-04-07/2785 от 27.01.2015 г. и ФНС № БС-4-11/1833 от 09.02.2015 г.).

Второй вид дохода появляется от передачи имущества, если плата за него выделена в договоре отдельно. 

Для справки! Обычно договор ренты заключают, чтобы передать недвижимость заведомо по заниженной стоимости, например, за 15 % от ее рыночной цены.

От этой суммы НДФЛ рассчитывается также как при обычной купле-продаже имущества. К доходам разрешено применить имущественный налоговый вычет, если жилая недвижимость была в собственности более трех лет, то НДФЛ не платится (статьи 217, 217.1 и 220 НК РФ).

В отношении второго вида дохода могут возникнуть налоговые риски, если стоимость недвижимости по договору ренты составляет менее 70 % от ее кадастровой стоимости, что может стать предметом спора с контролерами.

Учитывая невыгодную налоговую нагрузку и спорные вопросы налогообложения, передача недвижимости таким способом, имеет смысл лишь при острой потребности в деньгах, а также при дальнем родстве участников сделки.

Таким образом, как становится понятно из статьи, существует 5 способов передать имущество родственнику. При этом больше всего на налогах можно сэкономить, если будет оформлено дарение или недвижимость достанется в виде наследства. В ряде случаев даже получится оформить налоговый вычет, если на руках будут подтверждающие документы.